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合同有“秘密” 不懂难“得房”

来源:广州日报2017-03-21 11:22:29 

上周,东莞房地产中介协会出台《东莞房地产中介行业规范管理办法》,对中介行为提出了规范指引。记者了解到,在历年二手房纠纷当中,合同纠纷占了相当大的一部分,由于对交易情况的不了解,加上没有统一的合同范本,容易出现“一房两卖”、买到抵押房等情况。对此,东莞房地产中介协会透露,出台《规范管理办法》的同时,将推动合同范本普及,以减少交易纠纷,保障消费者的利益。

二手房交易量递增  统一合同文本助力减少纠纷

进入3月楼市迎来“小阳春”,二手房的成交量也出现了明显的回暖,3月份东莞连续两周住宅成交量在800套以上。

随着近两年一手房量价齐升,许多人转而购买二手房。据东莞市房管局公布数据显示,2016年东莞二手房成交面积738.88万平方米,同比增长46.10%,与一手房成交量逐步接近。业内人士认为,2017年东莞楼市或进入存量房时代,大部分镇区二手房成交量有望超一手房。

随着二手房成交量的上涨,交易纠纷也增加了许多,其中合同纠纷是投诉最多的一种。业内人士介绍,目前东莞的二手房市场没有统一的合同范本。因此很容易出现“一房两卖”、买到抵押房等情况。二手房交易程序繁琐,不少人还签订补充协议等,对于外行的购房者来说,这种专业的问题很难理得清楚,从而容易产生纠纷。

“在我们接到的投诉里面,因为合同问题产生的纠纷是比较多的。”东莞市房地产中介协会秘书长郑浩辉介绍,目前东莞房地产中介协会已经在行业内推动使用合同范本,还有委托协议等,总共有七个文件,从业人员和购房者可以到东莞市房地产中介协会的官方网站去下载。

不可不知的合同秘密

案例一: 业主“一房两卖” 10万元(合同形式多样 口头约定也算合同)

20151010日,何小姐与袁先生口头约定,袁先生将位于东莞市凤岗镇的一套物业转让给何小姐。当日,何小姐给付定金5万元,袁先生开具定金收据。收据上写明:应在2~3个月完成过户手续。

然而袁先生却迟迟未与何小姐签订房屋买卖合同及办理房屋过户手续。何小姐在多次催促袁先生未果后,于20151130日委托律师向袁先生发函,但袁先生均未理会或做出相关说明。

201621日,何小姐得知此物业已做房屋变更登记,转移到案外人陈小姐名下。2016210日,何小姐向法院起诉,请求法院判定袁先生赔偿其双倍定金10万元。最终法院判决,袁先生于判决生效后十五日内向何小姐支付人民币10万元。

专家提醒:同时需要提醒业主的是,请注意避免“一房二卖”。出售房产时若存在前一个房屋买卖合同关系未解除的情况下,建议不要再次出售房产,以免造成不必要的损失。

案例二:买未成年人物业 对方违约难维权(低价买未成年人物业 合同无效)

2013516日,刘女士代表何先生(刘女士儿子,未成年人)与官先生签订《房屋买卖(转让)合同》,合同约定将何先生名下的铺面(2002年以52万元总价购入)转让给官先生,房款总价为50万元,当即官先生支付20万元定金。

后因刘女士、何先生拒绝配合官先生申请银行贷款及房屋过户义务,导致房屋买卖协议无法继续履行。20151月,官先生向法院起诉,要求解除之前签订的《房屋买卖(转让)合同》,并判令对方双倍返还定金40万元。

由于本案中交易房屋的产权人是何先生,合同签订时何先生是未成年人,刘女士作为其监护人,有权代理何先生进行民事活动。但根据民法通则第18条的规定:除为了被监护人的利益外,不得处分被监护人的财产。而交易房屋在2002年何先生购入时的购入价即为52万元,《房屋买卖(转让)合同》中约定的50万元房款总价明显不合理,损害了何先生的利益。

最终法院判决官先生与刘女士签订的《房屋买卖(转让)合同》无效;刘女士向官先生退还定金即可。

专家提醒:法律为了保护未成人的利益,要求监护人必须基于被监护人(未成年人)的利益才能处理被监护人的财产,这也是对涉及未成年人房产的交易相对方提出了需要更加慎重对待的要求。父母以子女名义购房后,房产在法律上是归子女个人所有,不是父母的财产。

案例三:买家同意“反价”又反悔 (补充协议同样有效)

2015413日,熊先生与赖小姐签订《房屋买卖合同》,合同约定赖小姐购买熊先生的房产一套,房屋买卖成交价为165万元。后赖小姐没有按照合同约定的时间向银行提交按揭贷款申请的材料,熊先生也无法联系到赖小姐,于是熊先生按照合同上约定的买方送达地址向赖小姐发出《单方解除合同确认书》。赖小姐在收到确认书后表示希望继续履行合同,遂双方经协商于201569日签订一份《补充协议》,约定增加购房款,由买方向卖方再支付5万元,该5万元与原合同约定的165万元购房款不相冲突,双方按照原《房屋买卖合同》的其他条款继续履行,上述5万元在买方取得房产证的当日支付给卖方。

2015814日,熊先生将房产过户到赖小姐名下,但赖小姐没有支付新增的5万元。故熊先生将赖小姐起诉至法院。

专家提醒:合同签订方基于真实意思表示平等自愿签订合同及其补充协议,在不触及法律及法规的强制性规定下均是合法有效的,不要认为只要不书写在原合同上的事项就没有法律约束力。且补充协议通常因签订时间在原合同之后,若约定事项是对原合同的变更,在其内容与主合同产生冲突时,除非另有明文规定,一般以推定后签的补充协议为准。

案例四:抵押房属不完全产权 注销抵押手续后才能交易 (买“抵押房” 签合同前先查档)

2016818日在中介方的撮合下卖方杨小姐与买方赵先生签订《房屋买卖合同》,合同约定转让成交价为140万元,合同签订当日赵先生支付杨小姐定金20万元。因交易房屋处于抵押状态,由杨小姐委托担保公司担保赎楼,杨小姐需在合同签订之日起10日内出具公证委托书给中介方或担保公司指定人员;如逾期履行超过5日,另一方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金。

赵先生依约向杨小姐转账了20万元定金,但交易房屋却在合同签订后被法院查封了,双方为继续交易的履行,杨小姐向赵先生出具了《保证书》作为合同的补充,承诺于20161014日前办理解封房屋。

然而因杨小姐的原因,交易房屋并未能按期解除查封。赵先生向法院提起诉讼,要求解除《房屋买卖合同》及要求杨小姐支付违约金48万元。

法院最后判决,解除《房屋买卖合同》;杨小姐支付赵先生违约金28万元。

专家提醒:购买房屋遇到房产有抵押需注意:有抵押的房屋在法律上权属存在瑕疵,属于不完全产权,需办理注销抵押手续后获得完全的产权才能交易过户,且如抵押方未能按时履行抵押房产时约定的义务,抵押权人可以向法院申请查封抵押物房产。

故为预防在房屋交易的过程中出现被法院查封的情况,建议买卖双方在签订合同前或在合同签订时约定一同前往房管所进行查档,房管所出具的“房产登记信息查询结果”能够清晰地显示交易当时房屋的权属及抵押情况。

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