当前位置:首页 > 楼市聚焦 > >正文

买房折腾史:十二年内买了4套卖了4套,我还剩下什么?

来源:郑州楼市2017-03-21 10:16:26 

作为一个郑州普通的经济适用男,我从2015年的67月份开始关注郑州楼市,这两年多时间,几乎把地产公众号每天发的文章一篇不落的都看了。

通过对比郑州楼市的买房建议,反思自己这十几年和房子打交道的经历,发现自己真的是一个房产投资方面的小白级人物,犯了好多楼市文章里面说的错误。

好在2015年底成功置换了一套比较理想的自住房,在2016年楼市这波史诗级别的行情里面,成功实现了资产增值。虽然自住房产不可能去变现,但是这种纸面财富的翻倍式增长也极大的激励了我,也愈加相信郑州楼市所推崇的买房置业观念。

我想把自己在买房置业方面犯过的错误,没有一丝一毫保留的展现给大家,供大家从中汲取教训,在买房的时候避免犯错误,避免遭受损失。当然,已有多套房的成功人士和土豪可以忽略不看,或者权当茶余饭后的笑谈。

1先简单介绍下个人情况,本人80年出生,随父母从开封92年迁居郑州,不是郑州土著,算新移民吧。

02年郑州本地三本大学毕业,受父辈荫蔽,进入国企上班,属于混吃等死型人物,拿着所谓饿不死、撑不着的死工资过日子。

09年同家在豫南城市的老婆结婚,老婆事业单位,收入稳定且稳步提高,现在养育两个孩子。双方父母健在,都有稳定退休金,不过需要补贴我们两口这种月光生活。我们夫妻二人月收入基本在12k的水平。

好了,转入正题。

2买进人生中第一套房

那是05年底,经历了一年多两次不成功的恋爱,上班积攒的积蓄也因恋爱花销从大概五六万锐减到两万,顿觉人生灰暗。

下了班最大乐趣就是和几个兄弟喝酒撸串唱歌泡吧,整夜不回家。经常晃荡在河医附近,恰好鑫苑都市领地开始建设,看到售楼部不知道怎么就进去了。大概想从父母家搬出来单独过(父母家在航海路大学路附近),所以就鬼使神差的定了一套小户型。

当时鑫苑都市领地的小户型是带简装的,我买的是五楼一套40平米的,单价不到2500元,总价含税10万多点。首付2成,恰好我能负担的起。

到开盘选房签合同的时候,已经是06年的5月份了,最后因为要开一个单身证明,愣是没开出来,还有按揭贷款居然收我5000多手续费,觉得特别愤怒。回家和父亲商量了一下,父亲出了8万多,直接改全款了。

等到大概是08年世界杯前夕,终于交房了,简单买了点家具,在属于自己的小房子里,和几个好兄弟度过了一个疯狂的世界杯。

3买进人生中第二套房

郑州的房地产市场大概在05年开始,进入了一个快速上涨的阶段。

买了小户型之后,受我的影响,我父亲也开始想买房子。一方面是家里面住的是父亲原来单位分的房改房,在五楼,父母年纪大了,不想再爬楼;一方面也发现了房价突然在半年多的时间里就涨了很多。

大概是07年初的时候,父母家附近一块空地开始建楼房,是某强力单位的家属楼。父亲觉着距离老家属院很近,生活习惯了,就找关系接了这单位人转让的房号。

现在回想一下,加上转让费,一平米折合3100元,分三次还是四次付款,房子是140多平米,单气,总价大约是50万左右。当时父母家附近的商品房一平米在3500--4000元的价位。我不是很同意买这种房子,理由主要是觉得不靠谱,具体哪里不靠谱,当时也说不上来。

4买进人生中第三套房

08年世界杯结束了,估计爸妈看我一个人太疯,就到处找人给我介绍对象,连着相亲居然相了一个月。

就在我快被折腾挂了的档口,认识了现在的老婆。后来就是准备谈婚论嫁了。丈母娘最大的意见就是不同意我们小两口的想法,在小户型里面先结婚。多方做工作无效,还是我父亲拍板,再买一套,首付父亲出,我们两口子用公积金还贷。

按照双方父母的意见,婚房要距离老婆上班单位近,多层不超过二楼,高层无所谓,房子最少要三房,方便以后老人帮忙来带孩子。

老婆单位在金水区新通桥附近,这附近当时满足需求的新房有瑞园一期和城中央一期或是二期,但是两个楼盘都没有合适三房,合适三房超预算,放弃。

只好看二手房,首选天下城,天下城的问题一样,合适的全都超预算,只能放弃。

然后各种老破小,看不上,放弃。

最后中介介绍了一个商住两用的,面积大,赠送多,高层带电梯,商用也只有几家公司,算是安静不扰民。

然后在火烧屁股的情况下,仓促就买下了。房子170平,三室两厅,毛坯,单气,加上各类过户费用,单价折合约4300一平米,70年产权的住宅,房款60多万。首付加过户费用30万。

5买进人生中第四套房

经历过累死人的装修和愁死人的婚礼,终于生活恢复了平静。

和老婆简单商量了一下,准备晚两年再要孩子,先潇洒自在一阵子。就在10年初,一个好哥们突然一天发来消息,他新跳槽进入的一家房地产公司,拿下了东区一块“宝地”,准备开发,现在初步设计图纸已经有了,户型大致清楚,三天时间内购,均价5000一平,首付5万。

此时的郑州,东区已经初具规模,房价也引领全郑州,贵的楼盘已经一万多了。看到这么便宜的房子,简单和家人集体商量,就带钱去抢了一套,真是抢啊!我是倒数第三套房子,还是好哥们帮忙留的,而且是内购的第二天上午。两栋楼大概几百套,一天半时间,就被抢购一空。

等冷静下来拿着购房协议才知道,这块“宝地”是军产,但是有意向或者说开发商有能力转为商品房用地。当时也顾不得许多,反正定金也交了,房款是分期付款形式。

6卖房:卖出人生中第一套房子

卖这套房子的原因很简单,因为第四套房子要交第二期房款了,家里没钱。

那是2011年的十月份。鑫苑都市领地的小户型,被我以买进价格的一倍多的价位卖出。卖价所得是24万,增值14万,一倍略多。

从挂牌出售,到过户完成,在中介的帮助下,大约历时两个月。

卖出人生中第二套房子

卖这套房子的原因就比较多了,首先就是工程拖拉,迟迟不能交房。房子真正交房已经到了2011年下半年,比约定交房时间推后了一年多。

其次是房屋产权不明,父亲从关系口中得知,地皮是强力部门强占都市村庄的,现在都市村庄上访,地皮手续办不下来,以后办房本有极大困难。

再次是面临原房主违约风险,交房时附近商品房价格都已经普遍在6000多以上,相比当时转让的价格,原房主违约的话,收益很大,而且也听说出现了违约事件。

这三层因素导致最后决心出手这套看起来很好的房子。历经近两年多的时间,这套房子才于2013年底成功转手。而转手所得仅仅15万。相比于商品房涨幅,这个所得简直就是巨大的亏损。

卖出人生中第三套房子

卖出的理由是规避风险。因为这套房子是军产,在面对国家政策不确定变化的前提情况下,不得已出手已经交付的房产,也是很少的所得。

这套房产大约是2014年经过中介多次努力达成。卖出单价大约是7500一平米。2014年东区房价很多已经迈上15000一平的台阶,又是极大的亏损。

卖出人生中第四套房子。

结婚的婚房也卖了?对,卖了!目前为止,你看到了,买来的四套房子,全卖了!

婚房是2015年底签约卖出,20162月份才拿到全部房款,卖的急,每平7000

卖这套房子的理由也很多。第一,要了二孩以后,三室不够住了。必须换四房。第二,商住两用,买房时看不到的问题,等住进来全部暴露,而且无法忍受。第三,户型设计不合理,小开发商的唯一建筑,商住的容积率特别高,户型很垃圾。第四,没暖气,郑州这地方冬天老人孩子真心受不了。第五,居然划不进家门口的学校,孩子上学还要再折腾。第六,我要买新房,不卖旧房就凑不够首付。

看到这里,大家总算理解,我标题的含义了吧。

7好了,该好好总结总结了。土豪请忽视!经验教训如下:

第一,不要炒股!不要炒股!不要炒股!不要买基金!不要买基金!不要买基金!重要的事情说几遍都不过分!我就是因为炒股、买基金才始终买不起心仪的房子的。

第二,远离各种小产权、别人单位集资、你不熟悉的小开发商内购还有商住。

这条相当重要,我买房最大的损失,或者说错过最多的房价增长期就是因为买了小产权和内购类型的房产。这种产权不明晰的房产,权益得不到保护,最重要的是基本上无缘银行按揭贷款。一方面是买房时一次性投入过大;另一方面是卖出时得不到银行贷款支持,在房价高起的当下,谁能接盘?价格只能很低!卖价低,收益就低!

 第三,树立正确的买房观念,要根据自身情况有计划有规划的去买!单身狗就努力攒钱买婚房,一定要先上车。具体什么是正确的买房观念,多看郑州楼市就对了。

第四,系统了解城市规划和金融知识,确保买房买对地段!确保最大限度利用银行贷款!能多贷款就不要用自己的钱。

很复杂吗?不复杂,教训不多,但是,都是切身体会,都是字字血泪!细细算来,如果这四套房子都是商品房,能最大限度利用银行贷款,我名下的房产,在经历了2016年下半年的暴涨之后,最少也要1000万了。而全部的投入,算上银行贷款的利息只需要不超过400万,这还没有计算房租收入抵扣掉的月供。当然,人生没有假如。

还好,在经历了这么多之后。终于买对了一次,就是我现在这套,是全国排名前十的开发商在郑州的首秀楼盘。虽然算不上十分满意,但是合理的户型设计,人性化的物业管理,完善的配套,让我在付出了200多万之后半年就尝到了房价涨一倍的喜悦!老婆也从以前的时常埋怨变得温柔体贴,鼓励支持我继续努力。

如果说,对楼市投资有什么心得或者有什么想法的话。我还是准备了一些个人意见和大家探讨。

第一,刚需不要犹豫,尽个人最大努力赚钱,争取家人的全力配合,尽快避开限购,在郑州上车。普通工薪族,离不开家人的全力支持。

第二,刚需或者投资,不建议买四环外房子。虽然港区是省领导的心头肉,虽然白沙是省级政务区,虽然各种新区规划逆天。但是,普通人的生活就是这样一天一天过下去,只有成熟区域,才适合普通工薪族。当然,单位固定在新区的可以适当考虑。

第三,有能力的话,买双地铁交汇。随着城市人口越来越聚集,便捷的交通是无可替代的优势资源。而且地铁一旦建成,线路可以说是百年不变。

第四,有能力的话,买义务教育阶段名校学区。公立名校教育目前仍然是能预见到的比较靠谱和稳妥的选择。即便政府的教育政策有变化,但是名校成熟的氛围只要在,教育质量不是一两年会轻易垮掉的。

第五,有可能的话,不要距离公立大医院太远。二环内核心城区大医院距离都不远。用得着上医院的时间,哪怕每年只有几天,从家到医院的距离,总是那么漫长。更何况我的同龄人或90后,很多是独生子女。

第六,不要担心房产税。身边朋友家里面只有一套房的确实不多,所以,天塌下来,会砸死很多人,谁会主动把天捅破呢?

第七,控制好月供金额,不要超过家庭(含父母)月收入的40%。我现在利用公积金贷款,每月月供只占我夫妻两人月收入的十分之一,这也是我有计划再投资一套的原因。

 

微信订阅

关注银沙房产网官方微信,为你提供湛江最新楼市资讯

碧海银沙房产网合作联系:0759-2361468 传真:0759-3380811 邮箱:shijuewenhuayes@163.com  
房产事业合作:15766630020 赖小姐

yinsha.com ©版权所有 粤B2-20050253号